项目概况

本项目位于长沙高铁新城西南角，距离长沙南站1.6KM，项目整体建筑面积150万㎡，其配套2.3、3.4两宗商业地块涵盖全方位配套服务。万科里一、二期总建筑面积约5万㎡，其中一期近4万平米，由3栋2-4层建筑围合而成的开放式街区商业，二期约1万㎡，融合公交站场与3层购物中心规划为社区服务中心、二期为消费升级品质生活中心。

基于万科里的一期现状之上，需要为盘活一期商业以及二期商业定位提出发展思路。

项目难点

1、 两宗商业用地紧邻，但进度一前一后（一期在营，二期待建）；

2、 一期经营情况不理想，招商率不足50%；

3、周边竞争激烈，且项目所处地段相对封闭。

解决方法

1、两宗用地关系处理

两宗商业一前一后，首先在统筹上是确保项目统一性，两期商业发展方向通盘考虑，确保一、二期商业定位协调一致，避免产生内耗。

一期，在现有经营业态的基础上，定位为社区服务配套中心，打造一个集生活消费、儿童教育、餐饮、儿童娱乐于一体的儿童友好型社区服务中心，重点满足约4万人生活消费需要。

二期，未来在一期定位基础上，实现质的提升，为目标消费群体提供品质生活消费中心，重点满足娱乐、精品购物、体验等消费需求。

2、 一期盘活问题

一期4万余平米，现阶段开业率仅30%，商家集中在临一期小区入口以及临时公交站场临街面，内街基本空置。针对现状主要从几个方面进行调整：

●  广场改造，提升使用率——针对目前3000㎡广场全露天设计，且地面近满足轮滑使用以及花坛设计，广场使用面窄且利用率不高情况从3个方面着手优化，其一平整地面，剔除不必要的花坛，配合儿童友好型社区定位设置儿童游乐组团满足更多年龄层次的娱乐需求；其二，增加商业氛围，引进儿童互动设施的经营商，前期免费提供场地，为内街营造商业氛围；其三，从节省成本角度出发，不做全遮盖天顶，重点在广场下沉处设计一个造型独特且满足游乐的垂直遮阳建筑体（如树屋、蘑菇屋、螺旋体等）。

●  重新调整原有广场业态规划，重点引进业态粘性高、目的型消费强的业态（儿童业态、特色餐饮、大型餐饮、空中农场以及自带客户的生活配套如家政、顺丰快递、租车等），确保内街人流到达。

●  通过教育类主力店优先，精装修儿童特色业态，带动散户招商。

3、商业竞争环境激烈

周边1.5公里范围内超50万㎡（在建、在营）商业体聚集，大多数商业体以全业态、规模化取胜，同时受高架桥、高速跨桥等交通因素影响，外围客户几乎被拦截。本项目应站在核心客户（项目核心消费者为本项目、小学、安置小区、规划中学、规划医院）的真正需求上，外围客户通过特色业态，主题包装、目标型业态实现项目多元性客源补充。

服务成果

通过对项目所在区域背景分析以及项目属性定位，项目立足社区型商业，定位为服务社区家庭的商业中心。核心解决的问题是通盘和平衡1、2期商业关系，其二既要保证坪效，又要确保商业竞争力，通过测算后主力店规模上控制在30%左右，实现项目效益最大化。其三，通过建筑优化、氛围运营、业态调整等方式解决1期商业在缺乏主力店前提下，实现2018年90%以上的开业率。