项目概况

本项目位于上海大虹桥商务区核心区，距离虹桥枢纽中心（虹桥高铁站、虹桥机场）仅一步之遥，由申虹集团旗下上海虹桥商务投资置业有限公司携手上海地产（集团）有限公司组成的众合地产共同开发。项目占地面积4.4万㎡，总建筑面积25万㎡，整体定位为以写字楼为驱动的商业综合体，共规划6栋写字楼与约3万㎡生态双峡谷商业。

目前6栋写字楼全部投入运营，整体出租率达到60%，我司重点就地下1-2层，3万余㎡商业提出发展思路。

项目难点

1、500米范围内，商业竞争激烈，且自身无非为商业提供相当的客户基数；

2、北谷商业进深长达40米，经营环境差（通风、采光差），人员可达性差 。

解决方法

1、关于如何提升商业竞争力，重点在几个方面着手

其一，业态契合：项目500米范围内聚集了龙湖天街、虹桥天地、万科中心等近40万㎡商业中心，且本项目偏于核心圈边缘地带。在业态规划上，遵循两个原则，基于项目区域以及项目特性（商务聚集区）满足商务需求的原则，区别于现有2大主力商业的差异化规划，项目引进能自带消费群体的商业业态，重点解决日常18:00-21:00（办公群体下班），以及周末（办公群体休假）客流问题，比如：生态艺术主题酒店、白领餐厅、创意工作室、健身会所、时尚餐饮、轻餐以及创意零售（小部分）。

其二，人流诱导——项目商业由写字楼围合而成，商业识别性较弱，对项目以外群体来说极易理解成为中心花园，因此在地面1层重点以“创艺立招”、广告包装等形式提高商业可识别性，下沉步梯包装与谷底情景主题包装实现动线引导。

其三，情景主题包装，围绕两条线实现，其一以精品主题酒店为核心打造生态艺术主题酒店，其二打造一条上海城市独有的文化长廊，两大主题包装打造项目IP。

2、动线优化，业态布局

项目北面进深30-40米全暗房，对商业压破坏力极大，在收益最大化的前提下，通过酒店业态吃掉进深过深部分，采光通风问题可以通过“菱镜技术”为客房经营区提供自然光源，其二进深过深部分更多规划类似于“大食代”一类的员工餐厅、以及创意工作室。实现商业空间合理布局规划。

服务成果

虹桥绿谷项目面对大环境极为利好，但是交通环境和商业建筑形态等因素给商业发展提出更高要求，本项目重点在动线优化和重点业态布局两个思路上，解决项目硬伤，降低商业运营风险，同时也有效保障投资收益。