项目概况

东莞万科广场是东莞首个大型综合体项目，该项目坐落于长安镇核心商圈长青路，占地面积7.5万平方米，总建筑面积约37万平方米。是由购物中心、260米高地标写字楼、开放式情景街区、精品住宅等四大物业形态组成的综合体模式，融购物、休闲、娱乐、居住、商务办公等多重业态体验于一体的商业体。并通过大型购物中心与商业街区相融合，构筑超大规模商业集群，形成长安高端商业中心。其中购物中心建面7.5万平方米，定位为城市级中高端购物中心，其目标消费人群面向全客层，并以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划，为长安首个一站式都市生活中心。

项目难点

1) 地处长安中心商圈，周边已有地王广场、明珠百货、长青商业广场等商业项目，商业竞争大，如何提高竞争力，增强商业价值？

2) 项目周边高端商业少，长安镇工人阶层占据的比例较大，如何支撑该项目的发展？

3) 本项目是万科首个东莞市区商业项目，如何提高商家进驻率，增强投资者投资信心？

4) 如何规划主力店/次主力店？部分品牌商家从未进入东莞市场，招商过程如何说服客户，引进市场热度较高的品牌商家，提升项目的品牌竞争力及市场影响力？

解决方法

1）本项目定位于长安一站式都市生活中心，为片区内的商业标杆，形成领导者战略，品类聚集，业态丰富，配套齐全，实现差异特色化，提高竞争力。同时在主干道上加大展示面，增强昭示性，提升项目的整体形象，吸引人流。

2）长安镇虽然工人阶层占据比例较大，但人口基数大，且GDP位居全市次席，人均可支配收入位居全市第二，通过实际数据表明东莞的城市潜力、长安镇的经济水平，以及周边人群的消费水平等足以支撑项目的发展，加之万科的品牌和实力为项目的成功运营奠定坚实的基础。为商户进入东莞市场，进驻本项目添加信心！商圈知名度高，足以支撑该项目。

3）加大宣传推广力度，突出项目亮点及特色，并制定合理的租赁条件及相应的优惠政策，提高招商执行进度。

4）主力店在一定程度上决定了项目的成败，结合项目定位应当引进标准化、品牌化的优质商家，以完善区域配套商业服务，提升商业价值，通过主力店的带动，吸引其余品牌商家入驻。

A. 快时尚品牌具有极强的带动人流作用，故考虑引进2-3个快时尚品牌，已成功引进的有优衣库、UR等；

B. 因项目周边已经有大地影院，故考虑到项目定位，引进了档次稍高的中影飞尚影院作为主力店；

C. 因项目周边有中心幼儿园、中心小学和长安中学，故考虑引进儿童类业态作为主力店，如城市英雄动漫城、奇乐儿儿童主题公园。

5) 业态确定后，需进一步进行优化，考虑所在市场的发展趋势，拟定战略计划，可多找可替代性商家，以备调整。

服务成果

长安万科广场区位好，交通便利。所处商圈较成熟且知名度较高，利用核心商圈效应、高端商业的良好发展机遇，充分利用长青路及国道一侧集中展示商业形象。项目集合零售、餐饮、休闲娱乐、服务配套等业态，为长安一站式都市生活中心。同时以开发商品牌效应以及“长安新地标”的理念来吸引各类中高档品牌商家，整体商业形象较好，竞争力强；在招商策略上，突出项目亮点，通过主力店及品牌商家带动，吸引其他各类连锁品牌商家入驻，提升项目整体市场竞争力。