项目概况

本项目位于深圳市宝安区福永凤凰山片区，西临广深高速、北临凤凰山大道、东临福永东路、南临腾丰二路。

项目总占地约73411㎡，整体物业规模指标约31万㎡，包含酒店、写字楼、公寓、商业等物业，其中酒店及写字楼为返还物业，占比30%约9万㎡。

项目难点

1）鉴于项目住宅产品无法规划，如何确定项目各物业产品规模（酒店、写字楼、公寓、商业），实现项目开发价值最大化；

2）项目内部道路的规划方式；

3）酒店的规划方向；

4）商业的发展方向及商业规模（持有型商业及销售型商业）的判定。

解决方法

1）从整体市场现状研究，基本确定返还物业中酒店约3万㎡，写字楼约6万㎡，公寓规划30%约9万㎡，购物中线约7万㎡（不计容面积约2万㎡），销售型商业街约1-2万㎡，剩余体量以办公或商业面积规划居住型产品；

2）结合福永酒店市场环境、需求特征及项目自身特点，建议规划五星级酒店，重点面向区域高端商务人群及旅游人群，强调休闲娱乐功能；

3）商业定位方向以家庭型消费为主导，兼具有旅游文化特色商业为商业发展方向；综合商业环境、消费群资源、客流总量及运营状况等条件，项目具备规划以家庭型方向为主导的运营基础；同时从市场案例、区域未来发展、消费群支撑等角度来看，本案规划大规模旅游文化主题商业难度较大，建议本案在商业定位上融合旅游文化主题，规划少量适宜规模的旅游休闲文化型商业；

4）综合市场需求、市场竞争条件、同类型商业规模、典型案例借鉴、商业运营支撑等因素，初步判定本案持有型商业规模在8-12万㎡较为合理，考虑商业运营安全性及竞争性，建议持有型商业规模为8万㎡左右；

5）综合典型销售型商业案例借鉴、商业物业价值特性、产品稀缺性等因素，初步判定销售型商业规模约2-3万㎡。

服务成果

综合考虑区域市场需求、市场竞争条件、目标消费群、运营支撑及项目自身规划条件，初步确定各物业产品规模及发展方向，实现项目开发价值最大化。